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～トラブルを防ぎ、安心して次の一歩へ進むために～
近年、「親から相続した実家をどうしようか？」というご相談を多く頂くようになりました。空き家問題が社会問題化する中、相続をきっかけに実家を売却・活用・解体といった選択肢に迫られる方は増えています。その中でも「解体」は、売却準備や土地活用に向けた大きな一歩となる一方で、法律・費用・近隣対応など注意すべき点が数多く存在します。
本記事では、実際に解体工事を数多く手掛けてきた【解体業者の視点】＋数多くの不動産売却実績のある【不動産業者の視点】から「相続物件を解体・売却するときの注意点」をまとめました。これから検討される方の参考になれば幸いです。
1. 相続手続きが完了していないと解体できない
まず大前提として、建物の所有者(相続する方)が誰なのかを明確にする必要があります。相続した実家であっても、法務局に「相続登記」をして名義変更を行うか、最低でも遺産分割協議書で建物の相続人を明確にしておかないと、解体工事の契約ができません。
※相続人全員の同意、もしくは相続人が一人の場合は除きます。
- 建物所有者が決まっていない場合のリスク
・工事契約が締結できない
・補助金申請ができない
・売却や融資手続きが進められない
令和6年4月からは「相続登記の義務化」が始まり、相続を知ってから3年以内に登記しなければならなくなりました。罰則規定もあるため、まずは司法書士などに相談して相続登記を済ませることが第一歩となります。
2. 共有名義の場合は全員の同意が必要
相続物件は「兄弟姉妹で共有名義」となるケースも多くあります。その場合、解体工事を進めるには共有者全員の同意が必要です。
たとえば、二人姉妹で相続し「姉は解体したい」「妹は残したい」と意見が分かれた場合、工事を進めることはできません。こうしたトラブルを防ぐには、相続人同士でよく話し合い、弁護士や不動産会社を交えて方向性をまとめることが大切です。
特に売却を目的とした解体では「更地にした方が高く売れるのか？」「解体するタイミングはいつが良いか？」といった判断も関わるため、専門家に査定を依頼してから解体を検討するとスムーズです。
3. 解体工事前に必要な手続き
解体工事は、ただ建物を壊すだけではなく、法律上の手続きがいくつか必要です。
- 建設リサイクル法に基づく届出
床面積80㎡以上の建物を解体する際には、工事前に自治体へ「解体工事届出」を提出する必要があります。これは業者が代行することが一般的ですが、施主としても提出状況を確認しておくと安心です。 - ライフラインの停止・撤去
電気・ガス・水道・電話・インターネットなどは、必ず停止・撤去手続きが必要です。特にガスは危険を伴うため、ガス会社の立会いが求められるケースが多くあります。 - 滅失登記
解体後は法務局に「建物滅失登記」を行います。これを済ませないと固定資産税の対象から外れず、税負担が続いてしまうので注意が必要です。※手続きの詳細については当社にご相談下さい。
4. 解体費用の目安と補助金活用
相続物件の解体で一番気になるのは「費用」ではないでしょうか。木造住宅の場合、坪単価は3～5万円が相場で、30坪の住宅なら100万円前後が目安です。ただし、立地条件やアスベストの有無によって大きく変動します。
- 費用を左右する要因
・建物の構造（木造・鉄骨・RC）
・建物の大きさ
・前面道路の幅（重機搬入ができるか）
・庭石や樹木の処分有無
・アスベスト建材の使用有無 - 補助金制度の活用
自治体によっては「空き家解体補助金」が用意されています。条件として「長期間空き家であること」「危険度が高いと判断されていること」などがありますが、数十万円単位で支援されるケースもあります。工事前に必ず役所へ確認し、対象になる場合は早めに申請しておくことが大切です。
5. アスベスト問題に注意
築30年以上の建物では、アスベストを含む建材が使用されている可能性があります。解体時には事前調査が義務付けられており、含有が確認されると適切な処理費用が発生します。
アスベストは健康被害を及ぼすため、無資格の業者が勝手に処理することは法律違反です。もし費用が安すぎる見積りを出す業者がいたら、アスベスト処理を適切に行っていない可能性があるため、注意が必要です。
6. 近隣トラブルを防ぐための配慮
解体工事は騒音・振動・粉じんなどが避けられません。そのため、近隣住民への事前挨拶と説明は非常に重要です。
- よくあるトラブル例
・「洗濯物が汚れた」との苦情
・工事車両の駐車スペースでのトラブル
・早朝や休日の騒音に対するクレーム
業者が近隣へ挨拶回りを行うのが一般的ですが、施主が同行して顔を出すとより安心感を与えられます。特に昔からお世話になっているご近所であれば、なおさら丁寧な説明が信頼につながります。
7. 解体後の土地活用を見据える
相続物件を解体した後の土地は、売却・駐車場運営・新築など、さまざまな活用方法があります。ただし、「更地にすると固定資産税が6倍程になる」というデメリットもあるため、解体後の活用計画を事前に立てておくことが重要です。
一宮解体センターを運営する株式会社北斗では、不動産事業部・建設事業部と連携して、お客様の資産活用に関するご提案も承っております。解体後の活用方法に迷っていらっしゃるお客様はお気軽にご相談下さい。
- 売却予定なら
不動産会社に「更地にした方が高く売れるか」を確認しておく。 - 活用予定なら
建築計画や駐車場造成に合わせて、解体時に整地や地盤改良を行っておくと二度手間が省ける。
まとめ
相続物件の解体は、単に「家を壊す」作業ではなく、法律・費用・補助金・アスベスト・近隣対応など多方面の配慮が必要です。
- 相続登記(or遺産分割協議書の作成)を済ませる
- 共有名義なら全員の同意を得る
- 必要な届出・手続きを把握する
- 費用と補助金を確認する
- アスベスト調査を怠らない
- 近隣への配慮を大切にする
- あらかじめ解体後の活用計画を立てておく
これらを押さえることで、相続物件の解体をスムーズに進め、安心して次のステップへと進むことができます。
終わりに
解体は人生でそう何度も経験することではありません。だからこそ「信頼できる業者選び」と「正しい手順の理解」が不可欠です。当社では、一宮市を中心に相続物件のご相談を多く承っております。補助金申請のサポートや近隣対応も含め、安心して任せていただける体制を整えておりますので、一宮解体センターへお気軽にご相談ください。